Welche Rechte haben Mieter?

Mit den ersten kühleren Herbsttagen beginnt die Heizsaison in Deutschland. Ärgerlich, wenn es in der Wohnung dann einfach nicht warm wird. Welche Rechte Mieter bei einer kaputten Heizung haben, weiß Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtschutz Leistungs-GmbH.

Wann die Heizung funktionieren muss

Egal ob es ein heißer oder kühler Sommer war: Die Heizperiode, also die Zeit, in der die Heizung ohne Einschränkungen funktionieren muss, richtet sich nach dem Kalender. Meist beginnt sie am 1. Oktober und dauert bis 30. April. Dieser Zeitraum ist häufig in Mietverträgen angegeben – die Regelung dort kann aber auch abweichend sein. „Eine gesetzliche Vorgabe gibt es nicht“, so Michaela Rassat. Auch die Gerichte entscheiden nicht ganz einheitlich, sprechen sich allerdings überwiegend für den genannten Zeitraum aus. Während der Heizperiode muss der Vermieter auf jeden Fall eine ausreichende Temperatur in der Wohnung sicherstellen. Anderenfalls können Mieter die Miete mindern.

Kälteeinbruch außerhalb der Heizperiode

Eine Mietwohnung muss allerdings zu jeder Zeit gebrauchstauglich sein. Das bedeutet: „Der Vermieter muss auch bei einem Kälteeinbruch außerhalb der Heizperiode für eine funktionierende Heizung sorgen“, so Michaela Rassat. Wenn die Wohnung dann kalt bleibt, sind die Voraussetzungen für eine Mietminderung jedoch strenger: So kommt es darauf an, welche Temperaturen wirklich herrschen und wie lange die Kälte anhält. Laut einem älteren Urteil des Landgerichts Kassel ist der Vermieter verpflichtet zu handeln, wenn die Zimmertemperatur voraussichtlich länger als ein bis zwei Tage unter 18 Grad liegt. Bei weniger als 16 Grad muss der Eigentümer die Heizanlage sogar umgehend in Betrieb nehmen (LG Kassel, WM 64, 71). Andere Gerichte orientieren sich jedoch eher an der Außentemperatur: Wenn diese mindestens drei Tage lang unter zwölf Grad liegt, muss der Vermieter heizen (AG Uelzen, WM 86, 212).

Vorgaben zur Mindesttemperatur unterschiedlich

Auch für die Mindesttemperatur in einer Mietwohnung gibt es keine einheitliche gesetzliche Vorgabe. Daher entscheiden regelmäßig die Gerichte, welche Temperaturen Mieter zu tolerieren haben. Üblicherweise sollte in Wohnräumen eine Mindesttemperatur von 20 Grad herrschen. Legt der Mietvertrag beispielsweise 18 Grad als Minimum fest, ist diese Klausel unwirksam. Fürs Badezimmer gelten in der Regel 22 Grad als Untergrenze – je nach Gerichtsentscheid kann die Mindesttemperatur aber auch 21 oder 23 Grad betragen. Nachts müssen Mieter generell niedrigere Temperaturen akzeptieren – zwischen 24 Uhr und 6 Uhr sind 17 bis 18 Grad ausreichend. Neuere Urteile sprechen jedoch eher von 18 Grad (Amtsgericht Köln, Urteil vom 5. Juli 2016, Az. 205 C 36/16).

Was tun, wenn die Heizung kalt bleibt?

Wird es in der Wohnung einfach nicht warm, sollten sich Mieter zunächst an ihren Vermieter wenden. Da eine ungenügende Heizleistung als Mangel zu werten ist, ist es ratsam, den Vermieter unverzüglich schriftlich zur Mängelbeseitigung aufzufordern und ihm eine angemessene Frist zu setzen. Im Winter gelten dazu wenige Werktage als ausreichend.

Mietminderung

Behebt der Vermieter den Mangel trotz Aufforderung und ausreichend Zeit nicht, können Mieter ihre Miete ab dem ersten Tag rückwirkend mindern. Bei der Höhe der Minderung gilt: Je mehr der „vertragsgemäße Gebrauch“ der Mietwohnung eingeschränkt ist, desto weniger muss der Mieter zahlen. „Wer sich absichern möchte, kann seine Miete auch erst einmal unter Vorbehalt zahlen. Dies sollte der Mieter aber bereits in der Mängelanzeige schriftlich ankündigen“, rät die ERGO Juristin. Ist der Vermieter nach einigen Monaten nicht bereit, den unter Vorbehalt gezahlten Mietanteil zu erstatten, kann der Mieter den Betrag einklagen.

Höhe der Mietminderung je nach Einzelfall

Es empfiehlt sich, vor einer Mietkürzung Rücksprache mit einem Anwalt für Mietrecht zu halten. Denn wenn die Mietminderung zu hoch ausfällt oder grundlos ist, hat der Vermieter die Möglichkeit, dem Mieter zu kündigen. Das zuständige Gericht prüft, ob überhaupt ein Recht auf Mietminderung besteht, und legt die Höhe der Mietminderung im Einzelfall fest. Sind Gesundheitsschäden zu befürchten, weil die Heizung im Winter über einen längeren Zeitraum nicht funktioniert und der Vermieter der Aufforderung zur Mängelbeseitigung nicht nachkommt, kann der Mieter das Mietverhältnis auch fristlos beenden. Die Beweispflicht liegt allerdings bei ihm. Rassat rät daher: „Die Außentemperaturen, die Temperaturen in den einzelnen Räumen sowie die jeweiligen Zeiträume in einem Temperaturprotokoll festhalten.“
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