Die Grundsteuerreform, die im Jahr 2025 in Kraft tritt, wird die Bürger schon dieses Jahr fordern. Denn 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht das derzeitige Besteuerungssystem von Grundstücken und Bauwerken für verfassungswidrig erklärt. Die Einheitswerte von 1935 in Ost- und 1964 in Westdeutschland gehören Ende 2024 der Vergangenheit an. Bis dahin haben die Finanzämter einen riesigen Verwaltungsakt zu stemmen. Sie müssen rund 36 Millionen Datensätze erneuern, um jedes einzelne Grundstück neu bewerten zu können. Für alle Grund- und Immobilieneigentümer bedeutet das in Kürze einen zusätzlichen Aufwand. Sie müssen zwischen 1. Juli und 31. Oktober 2022 eine extra Grundsteuererklärung beim Finanzamt einreichen!

Wer ist von der Grundsteuer betroffen?

Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuern überhaupt. Sie wird auf das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden erhoben. In Deutschland verschafft sie den Gemeinden, und nicht den Ländern oder dem Bund, Steuereinnahmen in Höhe von rund 15 Milliarden Euro jährlich. Originär entrichten müssen sie die Eigentümer eines unbebauten Grundstücks, eines Wohnhauses oder einer Wohnung. Aber da Vermieter die Grundsteuer umlegen dürfen, sind auch Mieter im Rahmen ihrer Wohnnebenkostenabrechnung davor nicht gefeit.

Reaktion des Gesetzgebers auf das Gerichtsurteil

Aufgrund des Urteils des höchsten Gerichts hat der Gesetzgeber Ende 2019 ein Gesetzespaket zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts verabschiedet. Das alte Prozedere wird allerdings wegen des gigantischen Umstellungsaufwands noch weitere fünf Jahre ab der Gesetzesverkündung angewendet. Um die neue Grundsteuer abschließend zu ermitteln, müssen im ersten Schritt alle dafür notwendigen Daten von den Eigentümern erhoben werden. Dies wird in diesem Jahr vollzogen, damit die neue Grundsteuer fristgerecht umgesetzt werden kann.

Was ist bei der neuen Grundsteuer anders?

Mittels der Angaben aus der Grundsteuererklärung wird von den Finanzämtern im zweiten Schritt ein Grundsteuerwert berechnet. Neu ist, dass der Wert des Grundstücks jetzt anders ermittelt wird. Ihm wird künftig der Bodenrichtwert und eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete anstatt des Einheitswertes zugrunde gelegt. Im dritten Schritt wird diese Kennzahl mit einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag zu erhalten. Erhalten die Grundbesitzer vom Finanzamt einen Bescheid über den Grundsteuerwert oder den Grundsteuermessbetrag, ist erstmal noch nichts zu zahlen. Diese Mitteilungen dienen rein der Information der Steuerpflichtigen. Letztere Kennzahl wird von den Finanzämtern auch an die zuständigen Gemeinden weitergereicht. So wenden die Gemeinden und Städte im vierten Schritt ihren individuellen Hebesatz an und berechnen die Grundsteuer.

Ist mit einer generellen Mehrbelastung zu rechnen?

Immobilienbesitzer stellen sich derzeit die Frage, was sich für sie ändert. „Es wird für den einen oder anderen zu Verschiebungen kommen. Manche werden mehr als zuvor berappen müssen, manche dafür weniger. Für die Gemeinden besteht jedoch die Vorgabe, dass die Einnahmen durch die Neuregelung insgesamt auf dem gleichen Niveau bleiben sollen“, so die Lohnsteuerhilfe Bayern. Der einzelne Eigentümer wird erst im Jahr 2025 erfahren, was die Reform für ihn persönlich bedeutet. Denn erst dann werden die neuen Grundsteuerbescheide durch die jeweilige Gemeinde oder Stadt mit der Zahlungsaufforderung verschickt.

Die Bundesländer dürfen unterschiedlich regeln

Der Bund hat 2019 ein zentrales Modell zur Neuberechnung vorgelegt, aber den Bundesländern ist es gestattet, davon abzuweichen. Die Mehrheit der Länder, wie Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen, haben das Berechnungsmodell des Bundes vollständig übernommen. Sachsen und das Saarland weichen nur geringfügig bei der Höhe der Steuermesszahlen ab. Von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Hier wird nicht nach der Art der Immobilie und dem Baujahr gefragt.

Grundbesitzer sind bald in der Pflicht

Obwohl die Reform erst 2025 rechtskräftig wird, sind alle Grundbesitzer dazu verpflichtet, zwischen Juli und Oktober 2022 ihre Grundsteuererklärung einzureichen. Sie müssen den Finanzbehörden im Vorfeld zuarbeiten, damit diese das neue Gesetz fristgerecht umsetzen können. Es ist zu erwarten, dass im März Briefe mit der Aufforderung zur Abgabe der „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ verschickt werden. Diese ist zwingend elektronisch per ELSTER abzugeben. Steuerpflichtige, die sich noch nicht bei der Online-Steuersoftware der Finanzämter registriert haben, sollten Zeit für die Registrierung einplanen. Abgefragt werden Angaben zur Lage des Grundstücks (einschließlich Gemarkung und Flurstück), Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche und gegebenenfalls Grundstücks- oder Gebäudeart sowie das Baujahr.

Keine Beratungsbefugnis für Lohnsteuerhilfevereine

In den Medien wird vereinzelt berichtet, dass Lohnsteuerhilfevereine bei der Grundsteuererklärung beraten dürften. „Dies ist leider nicht richtig und gemäß Steuerberatungsgesetz für Lohnsteuerhilfevereine nicht zulässig“, kommentiert Tobias Gerauer, Vorstand der Lohnsteuerhilfe Bayern. Das Gesetz erlaubt es Lohnsteuerhilfevereinen nicht, bei der Erstellung zu helfen. Damit wäre es auch nicht getan, da die Bescheide geprüft werden sollten und vielleicht Einspruch eingelegt werden muss. Für Fragen rund um die Grundsteuerreform können Betroffene den Steuer-Chatbot der Finanzbehörden unter www.steuerchatbot.de nutzen oder sich an eine Steuerberatungskanzlei wenden.

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Die Lohi (Lohnsteuerhilfe Bayern e. V.) mit Hauptsitz in München wurde 1966 als Lohnsteuerhilfeverein gegründet und ist in über 300 Beratungsstellen bundesweit aktiv. Mit mehr als 700.000 Mitgliedern ist der Verein einer der größten Lohnsteuerhilfevereine in Deutschland. Die Lohi zeigt Arbeitnehmern, Rentnern und Pensionären – im Rahmen einer Mitgliedschaft begrenzt nach § 4 Nr. 11 StBerG – alle Möglichkeiten auf, Steuervorteile zu nutzen.

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