Noch vor kurzem nicht vorstellbar, aber die Stabilität der Nebenkosten driftet 2022 ins Ungewisse ab. Vermieter und Mieter, Immobilienbesitzer und Wohnungsgesellschaften stehen vor nicht vorstellbaren Herausforderungen: Neben dem Mietzins sind die Nebenkosten im Gesamtbild der Wohnkosten als ein bedeutsamer Kostenfaktor anzusehen – die sogenannte „Zweite Miete“! Eine etwas groteske Aussage, aber seit der aktuellen Krise ist jeder Betroffener.

Vermieter müssen die Nebenkosten neu berechnen und Mieterinnen und Mieter sich auf hohe Nachzahlungen einstellen, aber auch in weiteren Lebensbereichen zieht die Krise hohe Preissteigerungen nach sich. Im Zentrum einer differenzierten Ausarbeitung steht erst einmal die Definition zu dem Thema Nebenkosten.

Was sind Nebenkosten?

Nebenkosten sind alle Kosten, die dem Vermieter durch Besitz, Instandhaltung und Verwaltung seines Wohneigentums entstehen. Dazu zählen Gebühren für Versicherungen, Steuern, Kosten für Reparaturen, Hausmeister, Wartung der Heizung, Reinigung, Putz- und Gartendienste und andere Kosten. Dieser Rahmen ist den meisten Verbrauchern nicht richtig bewusst. Meistens werden mit den Nebenkosten Wasser- und Heizkosten in Verbindung gebracht.

Im Mietrecht sind Nebenkosten die Ausgaben, die dem Eigentümer in der Person des Vermieters regelmäßig durch die Bewirtschaftung eines Gebäudes oder einer Wohnung entstehen. Aus der Sicht des Mieters stehen die Nebenkosten dem Hauptaufwand der Miete gegenüber. In diesem Zusammenhang werden vornehmlich nach der Betriebskostenverordnung die umlagefähigen Betriebskosten von den nicht umlagefähigen Bewirtschaftskosten unterschieden. Infolgedessen ist es für den Mieter jederzeit sinnvoll, eine Nebenkostenabrechnung zu prüfen beziehungsweise prüfen zu lassen. Die gesetzliche Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt fest, welche Nebenkosten der Vermieter abrechnen darf.

„Nebenkostenschock“ 2022

Es ist kein Geheimnis, dass die Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Strom und andere Posten in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Die Auslöser dieser Entwicklung sind sowohl in der weltweit gestiegenen Nachfrage nach Rohstoffen erkennbar als auch im Blickwinkel der Energiewende und aktuell in der Krise. Den Preis zahlen grundsätzlich die Konsumenten. Diese Aufwendungen sind mittlerweile fast so hoch wie die eigentliche Miete, warnen Experten. Ein Grund mehr, die Abrechnung sorgfältig zu prüfen und alle Sparmöglichkeiten, die sich immer wieder aus der Sache ergeben, auszuschöpfen.

Im Gespräch können viele Probleme rund um die Kosten einer Wohnung gelöst werden, so unsere Erfahrungen als ZuHause-Gruppe durch unser begründetes Forum, um allen interessierten Teilnehmern aus Wirtschaft, Handwerk und dem Mittelstand die Möglichkeit gegeben, das Thema „Nebenkosten“ zu erörtern. „Der Immobilienbesitz steht und fällt mit der Zufriedenheit sowohl des Mieters als auch des Vermieters“ – eine Weisheit, die der Bankier der Dresdner Bank Alfred Lansburgh (1872 – 1937) bereits in seinem gut-verständlichen Buch „Vom Gelde“ aus den zwanziger Jahren des letzten Jahrhunderts verdeutlicht.

Zu einem guten Verhältnis gehört im Wesentlichen das gegenseitige Verständnis zwischen Vermieter und Mieter, um im täglichen Leben partnerschaftlich fair auszukommen. Rechtlich gesehen entstehen die meisten Streitigkeiten durch Kleinigkeiten, die sich aus intransparenten Nebenkostenabrechnungen ergeben.

Immobilieneigentümer und Vermieter sollten ein Gefühl für ihre Mieter und deren Nebenkosten entwickeln.

Immer wieder steht die Frage im Raum, was denn zu den Heizkosten gehört? Wie können sinnvolle und erforderliche Prüfgeräte eingesetzt werden? Können diese Gerätschaften, die teuer sind, den Mieter pauschal also finanziell entlasten?

Die ZuHause Real Estate Group GmbH findet Unterstützung und Beratung bei Spezialisten für Heizkosten und energetische Fragen im Immobiliengewerbe. Die Heizkosten machen indes den größten Posten bei den monatlichen Mietnebenkosten aus. Dazu zählen zum einen die Aufwendungen für den verbrauchten Brennstoff selbst, zum anderen ihre Lieferung. Hinzu kommen die Heiznebenkosten für den Betriebsstrom, die Überwachung, die Bedienung und Pflege der Anlage, den Schornsteinfeger und die Immissionsmessung, fügt Eric Mozanowski hinzu. Zusätzlich entstehen eventuelle Mehrkosten für Erfassungsgeräte und die Kosten für den Wärme-Messdienst der Firmen, die den Verbrauch ablesen.

Ermittlung des Verbrauchs auf der Grundlage der Wohnfläche

Eine pauschale Abrechnung der Heizkosten nach der jeweiligen Wohnfläche ist rechtlich nicht mehr zulässig. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip nicht den Vorgaben nach §7 Abs. 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) um 15 Prozent gekürzt werden kann. Es ist vielmehr nach dem sog. Leistungsprinzip über die Heizkosten und damit nur über die Kosten des tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abzurechnen, um den Anforderungen des § 7 Abs. 2 (HeizkostenV) zu genügen. Demgegenüber sieht das Abflussprinzip vor, dass in Heizkostenabrechnungen als entstandene Kosten die in dem zugrunde liegenden Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen der Vermieter an die Versorger eingestellt werden. Eine Novellierung der Heizkostenverordnung gemäß den Anforderungen der europäischen EED (Energy efficiency directive) ist am 01.12.2021 in Kraft getreten. Eine Änderung betrifft die moderne Verbrauchsdatenerfassung per Fernauslesung.

Darüber hinaus schreibt die Heizkostenverordnung eine Aufteilung der Kosten in einen verbrauchsabhängigen Anteil 80 bis 70 Prozent und einen verbrauchsunabhängigen Teil 30 bis 50 Prozent vor. Grundsätzlich bestimmt der Vermieter den Maßstab der Aufteilung. Der vom Verbrauch unabhängige Teil der Heizkostenabrechnung wird nach der Wohnfläche abgerechnet.

Installation sinnvoller Prüfgeräte

Die Montage sinnvoller Prüfgeräte ist darin zu sehen, den Wärme- und Warmwasserverbrauch möglichst exakt zu erfassen und regelmäßig Informationen zu erhalten. Ein Wunsch ist die Sichtbarkeit von Mehrverbräuchen sowie Einsparpotenzialen, um den Umgang mit Energie nachhaltig zu gestalten. Heizkörper in Wohnungen sind zumeist mit Heizkostenverteilern ausgestattet, die lediglich den Verbrauch im Verhältnis anzeigen. Dabei wird der Nutzungsgrad jedes einzelnen Heizkörpers im Vergleich zur Gesamtanlage registriert. Heizkostenabrechnungen müssen nach der Novellierung mehr Informationen und Übersichtselemente enthalten, insbesondere zum tatsächlichen Energiepreis, Gesamtenergiekosten, CO2-Emissionsdaten, eingesetztem Energiemix, klimabedingten Vergleich zum Vorjahr und mit derselben Benutzerkategorie beispielsweise.

Eine absolut korrekte Abrechnung der Mietnebenkosten ist wünschenswert. Technologieentwicklungen, Mess- und Regeltechniken, Dämmung, Sanierung und Sensibilisierung im Umgang spiegeln sich bei den Nebenkostenabrechnungen wider. Gerade die aktuellen Entwicklungen verdeutlichen, dass Rücklagenbildung sinnvoll ist, wie auch der eigene Umgang als Verbraucher. Grundsätzlich gilt, dass die Erhöhung der monatlichen Abschlagszahlungen nur möglich ist, wenn eine Nebenkostenabrechnung erstellt worden ist (§ 556 Absatz 3 BGB).

Nichtsdestotrotz sollten Verbraucher nicht nur ab jetzt Energie versuchen zu sparen, sondern monatlich Rücklagen bilden. Denn erst im nächsten Jahr werden viele Haushalte merken, wie stark die Preise angestiegen sind und die Nachzahlungen nicht zu stemmen sein werden.

V.i.S.d.P.:

Eric Mozanowski
Autor & Immobilienexperte

Die ZuHause Real Estate Group GmbH mit Sitz in Stuttgart verwirklicht mit ihren verschiedenen Gesellschaften und ihrer langjährigen Erfahrung im Gebiet der Immobilienwirtschaft zahlreiche Projekte. Seit Gründung liegt der Schwerpunkt der ZuHause Real Estate Group GmbH in der Sanierung von bestehenden Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Bauträgermaßnahmen und Projektentwicklungen. Das vorrangige Ziel ist die Schaffung neuen Wohnraums in A- und B-Städten. Die Kernkompetenz liegt im Bereich der Bestandsobjekte in der Identifizierung nachhaltiger Entwicklungschancen durch Nachverdichtung und Modernisierung bestehender Flächen und Neuvermietungen als zukünftige Wertschöpfung. Weitere Informationen unter: https://www.zuhause-immobilien.eu

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