Ausschluss des Mietminderungsrechts in gewerblichen Mietverträgen

In einem Gewerbemietvertrag kann das Recht zur Mietminderung ausgeschlossen werden, sofern ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete verbleibt. Das hat das OLG Düsseldorf entschieden.

Das gewerbliche Mietrecht unterscheidet sich in verschiedenen Punkten von privaten Mietverträgen für Wohnraum. So ist in § 536 BGB geregelt, dass der Mieter die Miete mindern kann, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist. Das OLG Düsseldorf hat mit Urteil vom 24. Mai 2022 entschieden, dass dieses Minderungsrecht in einem Mietvertrag über gewerblich genutzte Räume ausgeschlossen werden kann (Az. 24 U 368/20).

Eine Einschränkung gibt es beim Ausschluss des Mietminderungsrechts allerdings. So kann das Minderungsrecht nach der Entscheidung des OLG Düsseldorf nur dann ausgeschlossen werden, wenn dem Mieter ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete verbleibt, erklärt die Wirtschaftskanzlei MTR Legal Rechtsanwälte , die auch im Immobilienrecht und gewerblichen Mietrecht berät.

In dem Fall vor dem OLG Düsseldorf wollte der Mieter einer Lagerhalle die Miete mindern. Der Vermieter erklärte jedoch, dass die Möglichkeit einer Mietminderung im Mietvertrag ausgeschlossen worden sei. In erster Instanz gab das Landgericht Wuppertal dem Mieter recht und entschied, dass die Regelung zum Ausschluss des Rechts auf Mietminderung gemäß § 556b Abs. 2 BGB unwirksam sei.

Im Berufungsverfahren kippte das OLG Düsseldorf die Entscheidung jedoch. Es führte aus, dass die Regelung des § 556b Abs. 2 BGB auf gewerbliche Mietverträge keine Anwendung finde und der Ausschluss der Mietminderung daher wirksam vereinbart sei. Zur Begründung führte das OLG weiter aus, dass Beschränkungen des Anspruchs auf Mietminderung in einem Mietvertrag über gewerblich genutzte Räume, die den Mieter einstweilen zur vollen Mietzahlung verpflichten, um die laufenden Einnahmen des Mieters zu sichern, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen. Voraussetzung sei aber, dass der Mieter einen Rückzahlungsanspruch für die überzahlte Miete hat, stellte das OLG Düsseldorf klar.

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