BFH: Sachverständigengutachten zur Kaufpreisaufteilung von Grund und Boden einholen

Ist die Aufteilung der realen Verkehrswerte von Grund und Gebäude zwischen Steuerzahler und Finanzbehörden streitig, sind die Finanzgerichte gehalten, ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Die Bewertung der realen Verkehrswerte von Gebäude und Grundstück ist oft streitig. Beim Kaufvertrag über eine Immobilie wird eine Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und auf Gebäude zwar häufig vorgenommen, allerdings folgen die Finanzämter dieser Aufteilung oftmals nicht. Grund dafür ist die Vermutung, dass die Aufteilung nicht den tatsächlichen wirtschaftlichen Gegebenheiten entspricht, sondern steuerliche Vorteile erzielt werden sollen. Denn nur der Anteil des Gebäudes ist nach der Absetzung für Abnutzung (AfA) abschreibungsfähig.

Finanzämter greifen in so einem Fall gern auf eine Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zurück, um den Kaufpreis entsprechend aufzuteilen. Damit machen sie es sich allerdings zu leicht, entschied der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 21. Juli 2020 (Az.: IX R 26/19). Demnach ist das Finanzgericht bei einer streitigen Grundstücksbewertung in der Regel gehalten, ein Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen, erklärt die Wirtschaftskanzlei MTR Rechtsanwälte.

In dem Fall vor dem BFH hatte die Klägern 2017 eine vermietete Eigentumswohnung in einer Großstadt zum Preis von 110.000 Euro erworben. Laut Kaufvertrag sollten 20.000 Euro des Kaufpreises auf das Grundstück entfallen. Für die AfA ging die Käuferin von einem Gebäudeanteil von rund 82 Prozent aus. Das Finanzamt sah dies jedoch völlig anders und ging von einem Gebäudeanteil von lediglich 31 Prozent aus. Zur Ermittlung dieses Werts hatte es die vom Bundesfinanzministerium bereit gestellte „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ zu Grunde gelegt. Die Klage der Immobilienkäuferin hatte vor dem Finanzgericht keinen Erfolg.

Der BFH ist der Einschätzung des Finanzgerichts entgegen getreten. Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums gewährleiste die geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude nicht. Das Bewertungsverfahren würde dabei auf ein reines Sachwerteverfahren vereinfacht und andere Bewertungskriterien wie beispielsweise der Orts- oder Regionalisierungsfaktor blieben unbeachtet. Für die Bewertung müsse daher in der Regel ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, so der BFH.

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